Die Grundsteuerreform ist in aller Munde, und besonders wir als Gartenstadt sind davon stark betroffen. Doch was steckt eigentlich hinter dieser Reform, und wie beeinflusst sie unser gemeinsames Wohnen?

Warum eine Reform notwendig wurde
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien. Die Kommune bzw. die Stadt Karlsruhe in unserem Fall hat allerdings lediglich über das Instrument des Hebesatzes Einfluss auf die Grundsteuer.
Die bisherigen Einheitswerte, die als Basis für die Berechnung dienten, stammten noch aus den Jahren 1964 bzw. 1935. Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 diese Bewertungsgrundlage als verfassungswidrig, da sie nicht mehr den aktuellen Marktgegebenheiten entsprach und es bei neueren Bauten zu deutlich höheren Bewertungen führte. Somit wurde eine Reform unausweichlich.

Das Modell in Baden-Württemberg
Unser Bundesland hat sich für ein sogenanntes „modifiziertes Bodenwertmodell“ entschieden. Im Fokus steht dabei der Bodenrichtwert, also nur der aktuelle Marktwert des Grundstücks, der regelmäßig durch Gutachterausschüsse ermittelt wird. Die wichtigste Änderung dabei ist, dass Gebäude nicht mehr bewertet werden, sondern nur der Wert des Bodens darunter. Die Grundsteuer ergibt sich dann aus der Multiplikation von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, einer Steuermesszahl sowie dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Was bedeutet das für unsere Gartenstadt?
Die finanziellen Auswirkungen sind erheblich. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Für zehn Reihenhäuser am Asternweg auf einem Grundstück mit 2.854 m² lag die Grundsteuer nach alter Berechnung bei rund 36 Euro je Haus. Mit der neuen Berechnung steigt diese auf etwa 426 Euro pro Haus an – das entspricht einer mehr als zehnfachen Erhöhung. Aber nicht für alle wird es teurer. Vereinfacht gesagt gilt; große Grundstücke mit Reihen- oder Einfamilienhäusern werden teurer und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden günstiger. Für die gesamte Gartenstadt steigt die jährliche Grundsteuerbelastung von 274.000 Euro vor der Reform auf 642.000 Euro nach der Reform. Insbesondere liegt dies an der Bewertung der Grundstücke, welche laut Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg, kurz BORIS, zwischen 650 € pro m² bis 820 € pro m² liegen. 

Herausforderung: Teilinklusivmieten
Ein weiterer Punkt betrifft die Teilinklusivmieten, die vor 2005 bei vielen Mietverträgen üblich waren. Teilinklusivmiete bedeutet, dass neben der Kaltmiete auch Bestandteile von eigentlich umlagefähigen Betriebskosten mit einer Pauschale abgegolten sind. In diesen Pauschalen sind u.a. die Versicherung und auch die Grundsteuer inkludiert und dürfen daher nicht separat umgelegt werden. Aktuell haben wir 478 betroffenen Mietverträge, was zu einer Kostenbelastung durch die gesamte Gartenstadt von ehemals 36.000 Euro vor der Reform auf nunmehr 198.000 Euro pro Jahr bedeutet.

Unser weiteres Vorgehen
Um dieser Belastung zu begegnen, haben wir verschiedene Maßnahmen eingeleitet. So wurden im Vorfeld Schreiben an die Stadtverwaltung versandt, um auf unsere Situation aufmerksam zu machen. Die Stadt Karlsruhe musste einen Hebesatz festsetzen und hat diesen so gewählt, dass die gleichen Steuereinnahmen mit der Grundsteuer erzielt werden wie vor der Reform. Die Mehrbelastung bei uns liegt also im System per Se und auf Basis der hohen Grundstückswerte.

Ob das System rechtmäßig ist, wird nun ohnehin durch Musterklagen geprüft, also bleibt der Gartenstadt lediglich eine Überprüfung der Angemessenheit der Bodenrichtwerte und der Versuch mit den Finanzbehörden in den Austausch zu gelangen.